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　　对于少数人而言，他们拥有一个特殊的烦恼，那就是他们是选择买公寓，还是租公寓？

　　网络上会出现公寓式住宅，也会出现住宅式公寓，如果是作为买家而言，那么最需要关注的，是产品的用地性质和产权性质。

　　公寓的用地性质为商业用地，产权为商业所用的商住两用型公寓性质，住宅的用地性质为住宅用地，产权自然也是住宅性质。

　　住宅性质能够落户，而且水电网均按照民用标准，公寓则不能落户，水电网则按照商用标准，收费比住宅更高。

　　项目坐落于番禺东汽车城板块的珠江未来城，其是一座建面超100万平的综合商业体。

　　珠江未来城共有9大商业组团，包括企业总部、loft创意空间、商务酒店及block商业街区等，业态颇为丰富。

　　项目全系商业产品，不占用名额，丰富的商业办公氛围对打造电竞房再适合不过了。

　　据了解，商墅面积段涵盖建面约310-325平，共104套，总价在650-900万/套。

　　其层高3.2米，为5梯19户设计，梯户比优于市面上不少同类产品，但在户型上与其他公寓大同小异，无非是装修标准的区别。

　　虽然项目离地铁站较远，但得益于南大干线、新化快速的开通，填补了板块交通短板，从项目出发至琶洲自驾仅需20多分钟。

　　其中，约60平户型以EDG的电竞主题风格布置，模拟电竞场景，颇为出彩。售楼处电话:

　　项目实用率约200%，赠送面积高达330-400㎡，近670㎡可使用面积。

　　给全家人一种有天有地有花园的院子生活，一种舒适恬淡亦富有百般想象的生活。

　　选房企。可以通过天眼查等网站查询房企的实力，风险以及业务范畴等，或者多看看新闻，以免日后遭遇钱房两无。

　　选地段。好地段的楼盘，资本接盘或者政府扶持可能性更大，让购房者背锅的几率就会小很多。

　　8月房企推盘稳中微降，预计新增供应环比再降7%，绝对量与一季度月均持平。据CRIC调研，8月27个重点城市预计新增商品住宅供应面积672万平方米，环比下降7%，同比下降35%，绝对量显著不及二季度月均，持平一季度月均674万平方米,仅一线城市环比正增。

　　从结构看，以刚需、改善为主，高端为辅；主城、近郊、远郊占比结构为57%、29%和14%。从项目来访\认购的蓄客情况预判的平均开盘去化率约为26%,环同比分别降3pcts和9pcts。我们认为，8月成交大概率延续低位波动态势。

　　规模：27城供应再降7%持平2024年Q1月均，仅一线月房企推盘积极性稳中有降，绝对量虽不及二季度月均，与一季度月均基本持平。据CRIC调研，7月27个重点城市预计新增商品住宅供应面积672万平方米，环比下降7%，同比下降35%，绝对量显著不及二季度月均，与一季度月均674万平方米基本持平。

　　分能级来看，仅一线环比保持正增，累计同比降幅显著低于二三线。其中北京集中放量，预计8月供应量将达到49万平方米，绝对量为年内次高，预期将有4600余套房源入市，累计同比基本与去年同期持平。上海、广州、深圳均保持着环比持增，同比回落态势，以广州为例，8月仍为传统淡季，但月末临近金九节点，预计房企将会在下旬起加快取证步伐，供应量增加至52万左右的水平，纯新盘中，龙江顺控珑悦湾入市速度更快，主打大平层，有望拉动高端客户需求释放。二三线供应稳中有降，环比降幅均为17%，分化持续加剧。绝对量来看，天津、长沙单月供应量突破50万平方米。从变化情况来看，大体分为以下三类：（1）阶段性放量的长沙、福州、徐州、漳州等，因上月基数较低，本月环比出现超5成增长。（2）前期热点城市西安、成都、杭州等本月供应阶段性回调，同环比齐跌。（3）多数城市供应仍显低迷，保持同环比齐降，天津、南京等跌幅较小，武汉、郑州、长春、无锡等二三线城市跌幅相对较大，泉州本月保持0供应。

　　而从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为41%、45%和14%，呈现出以改善、刚需为主，高端为辅的供应结构。

　　分城市来看，（1）长春、深圳、重庆、北京、徐州、宁波、郑州、南京、昆明、武汉、西安等城市刚需产品供应占比都在50%以上，事实上长春、重庆、徐州、郑州、昆明、武汉等城市当前主要以刚需客为成交主力，房企推盘偏好刚需产品也迎合主流需求。（2）厦门、漳州、青岛、杭州、上海、南宁依旧以改善作为供应主力，占比均在7成以上。（3）福州、合肥、无锡高端产品占比显著上升，达到60%、42%和40%。

　　从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为57%、29%和14%，本月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。分城市来看，（1）厦门、漳州、昆明、福州、合肥、南宁、重庆、郑州、武汉、上海、西安园林景观设计公司、杭州等主城占比均在7成以上。（2）北京、长沙、宁波、常州园林景观设计公司、天津则以近郊项目为主，占比均在5成及以上。（3）南京、青岛等供给结构兼顾了主城和近郊。（4）广州主城、近郊、远郊供应基本三分天下，占比均在3成以上。（5）少数城市诸如长春、深圳等远郊还将持续加大供货量，预期也将造成库存积压。

　　03预判：主城改善为主但平均去化率低位下行，成交仍将低位但京沪蓉杭有望企稳

　　盘点了8月供应，结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：8月供应同环比齐跌，推盘仍以主城区刚改为主，整体成交大概率延续低位波动态势。

　　我们结合不同城市8月推盘所处区域，依据2024年以来各区域板块历史去化情况进行合理预估，可以看出，2024年8月预期去化率为26%，环比下降3个百分点，同比下降9个百分点，与2024年二季度市场热度基本持平。不同城市分化行情预期还将延续，大体可以分为以下几类典型城市：

　　第一类以北京、上海、成都、杭州等核心一二线成以上。北京、上海、杭州等新政对市场提振效果递减，7月来访、认购均有了不同程度回落，不过得益于供应小幅放量且结构改善，整体去化率环比持增，同比尚不及去年同期。而成都虽然当前去化率仍处高位，但是同环比齐跌，已显著低于一季度均值，增长动力略显不足。

　　第二类为宁波、郑州、南京、苏州、无锡等或因供应放量或供给结构持续优化，市场有望低位复苏，环比持增，好于二季度月均。其中郑州、无锡同环比齐增，涨幅显著，主要源于供应提质缩量，以无锡为例，8月仅3盘供应，且以主城区改善高端为主，客观上拉升了市场热度。宁波则主要源于供应阶段性放量，同环比齐增，预期整体成交热度也有望低位回升。

　　第三类为刚需主导型城市，诸如昆明、青岛、重庆等，或因供需错配、或因二手房低价分流影响，去化率或将延续同环比齐跌。青岛本月加强了改善产品供应占比，但因个盘区位问题，对去化率并无明显改善，而重庆、昆明本月仍以主城区刚需项目供应为主，不过二手房因总价低、选择面宽而备受刚需客群青睐，持续分流刚需客群，也使得两城8月预期去化率低于15%。事实上，对于这类市场而言，除非房企能加强营销力度，以低价吸引客户，否则整体成交实则难有亮眼表现。

　　总体来看，8月供应量稳步回落，以主城区刚需、改善为主，供给结构持续优化，短期一线和部分二线市场热度仍有止跌企稳迹象，绝大多数弱二三线城市而言，去化率受供给结构、房企让利程度等影响越发显著，改善盘去化显著好于刚需盘，项目间分化还将持续加剧广州番禺珠江未来城售楼处电话:【☎☎开发商认证】

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